В тихом городке Грэдивилл, штат Пенсильвания, скрывается необычное место — мотель, который больше напоминает ферму. Здесь семейство Бейтсов создало нечто невероятное: самый жуткий парк аттракционов, который только можно вообразить. Посетители, решившиеся на этот смелый шаг, погружаются в атмосферу ужаса и мистики, сталкиваясь с пугающими персонажами и неожиданными испытаниями. Каждый уголок мотеля хранит свои мрачные тайны, заставляя гостей балансировать на грани реальности и кошмара.
Когда администрация университета осознаёт необходимость положить конец разгулу и неистовству одного из самых буйных студенческих братств, принимается смелое и неожиданное решение: разрешить девушкам присоединиться к этому братству. Ситуация обостряется, когда новоиспечённые участницы начинают вносить свои правила и порядки, что приводит к череде комичных и драматичных событий. В итоге, столкновение двух миров — мужского и женского — меняет не только устоявшиеся традиции братства, но и жизни его
После болезненного разрыва с одной из студенток, декан колледжа мистер Уитман решает покончить с собой. Однако его дух не находит покоя и переселяется в тело игрушечного клоуна по имени Бобо. Теперь у мистера Уитмана появляется возможность отомстить всем, кто когда-то причинил ему боль, особенно привлекательным девушкам из студенческого сестринства. В облике клоуна он начинает свою кровавую месть, превращая жизнь студенток в настоящий кошмар.